На что обратить внимание при приёмке квартиры в новостройке

Что такое приёмка квартиры

Приёмка квартиры — это проверка недвижимости от застройщика и подписание акта приёма-передачи жилья при отсутствии существенных недостатков. Если же они есть, покупателю нужно составить акт на их устранение. 

После подписи акта приёма-передачи квартиры человек становится её владельцем. Процесс этот очень важный, без него не обойдётся ни одна покупка жилья в новостройке. После этого можно получить ключи от квартиры и зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре. 

Инициатором процедуры выступает застройщик. Он извещает покупателей о вводе объекта в эксплуатацию и приглашает на приёмку. Будущие жильцы получают оповещение, где указана дата встречи.

Если дольше 2 месяцев не отвечать на приглашения застройщика и уклоняться от приёмки квартиры, он может передать недвижимость в одностороннем порядке. В данном случае добиться, чтобы компания устранила недочёты по квартире, будет сложно.

Как правило, срок приёмки отсчитывается с момента уведомления покупателя о том, что дом введён в эксплуатацию, и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей. Сроки обычно зафиксированы в кредитном договоре, договоре купли-продажи или договоре долевого участия (ДДУ). Если этот пункт в бумаге отсутствует, значит, приступить к приёмке жилья нужно не позднее 7 рабочих дней после получения извещения. 

В указанный промежуток необходимо подтвердить намерение принять квартиру. Для этого можно, например, записаться на процедуру. Затем у вас есть 2 месяца, чтобы на неё сходить. Если в установленный период никак не удаётся попасть на осмотр жилья, отправьте застройщику письменное уведомление о готовности принять квартиру с просьбой назначить дату. В таком случае, если компания намеренно откладывает приёмку, чтобы составить односторонний акт, суд будет на вашей стороне.

Как подготовиться к приёмке квартиры в новостройке

Ваша основная цель — это не подписать акт приёма-передачи квартиры как можно быстрее, а найти и устранить максимум недоработок застройщика. Это впоследствии поможет сэкономить ваши деньги и нервы. И для этого важна подготовка.

Договоритесь о времени приёмки

Многие компании ограничивают время процедуры, выделяя каких-то 15–20 минут. Этого мало, чтобы всё детально проверить и при необходимости составить акт недочётов. Не соглашайтесь на такие условия и требуйте как минимум 1 час, заранее обговорите это с застройщиком. 

Обязательно планируйте приёмку в светлое время суток: хорошее освещение позволит разглядеть все дефекты. 

Перечитайте договор долевого участия

Обратите особое внимание на площадь квартиры и высоту потолков. После постройки дома фактические значения часто отличаются от заявленных и указанных в договоре. 

Также перечитайте, в каком виде сдаётся квартира: была ли предусмотрена отделка стен и потолка, указаны ли, например, материалы, производитель, конфигурация окон и дверей. Пробегитесь по перечню сантехники и списку электроустановочного оборудования.

Подготовьте инструменты для приёмки

Минимальный набор должен включать следующее:

1. Карандаш или ручка, чтобы делать пометки или чертежи при необходимости.
2. Блокнот, чтобы фиксировать соответствующие недочёты. В него заранее вложите подробный чек-лист, в котором можно будет делать пометки о недостатках жилья.
3. Лист бумаги, чтобы проверить тягу вентиляционной шахты.
4. Строительный маркер или кусочек мела, чтобы отметить проблемные места непосредственно в самой квартире. Например, неровности на стенах.
5. Лампочка, чтобы проверить патроны.
6. Фонарик, чтобы осмотреть затемнённые места, куда не попадает свет.
7. Смартфон с хорошей камерой, чтобы снять обнаруженные недостатки.
8. Патрон с электрической вилкой или отвёртка-индикатор — для проверки розеток.
9. Двухметровый строительный или лазерный уровень, чтобы определить ровность поверхности стен.
10. Строительный уровень длиной 40–60 см — для проверки уровня окон, оконных откосов, батареи и подоконника.
11. Рулетка или лазерный дальномер, чтобы измерить длину стен и пересчитать фактическую площадь помещений.
12. Складная табуретка или стремянка — для проверки вентиляций и электрических патронов на потолке.
13. Молоток, чтобы оценить качество цементной стяжки (для квартир с черновой отделкой).
14. Линейка-угольник, чтобы проверить правильность прямых углов.
15. Зажигалка или спички. Для проверки окон на их продуваемость, наличие щелей.
16. Ведро. Поможет оценить напор воды, если в квартире не установлены раковина или ванна.

Подготовьте необходимые документы

Чтобы ускорить процесс приёмки квартиры в новостройке и ничего не упустить, заранее соберите бумаги, которые могут понадобиться.

• Паспорт — каждого собственника.
• Нотариальная доверенность, если вдруг кто-то из владельцев квартиры не сможет присутствовать во время приёмки. Лучше, если все собственники будут участвовать.
• Договор долевого участия — с копией плана квартиры из приложения к договору. 
• Форма акта в свободной форме о несоответствии объекта строительства требованиям в двух экземплярах. В этом документе фиксируются все выявленные нарушения. 
• Распечатанный план квартиры, где отмечают замеры стен.

Нужен ли специалист на приёмке квартиры в новостройке

Это необязательно. Покупатель может сам выявить недочёты и составить акт. Но, чтобы не пропустить ни малейшей детали, можно обратиться к профессиональным приёмщикам. 

У них намётан глаз, они понимают особенности приёмки у разных застройщиков, могут выявить скрытые дефекты, о которых покупатель даже не догадывается. Также специалисты способны правильно описать обнаруженные недочёты, чтобы их принял в расчёт застройщик или суд и вы получили компенсацию. В некоторых случаях выплата может быть существенной и достигать нескольких сотен тысяч и даже миллионов рублей.

Стоимость услуг приёмщика, как правило, рассчитывается за квадратный метр. В разных компаниях и регионах цены различаются. Так, в Нижнем Новгороде она начинается от 100 рублей за кв. м, в Москве — от 200 рублей за кв. м, в Казани — от 80 рублей за кв. м.

Что проверять при приёмке квартиры без отделки

В квартире без отделки часто нет напольной стяжки и иногда межкомнатных перегородок. Застройщик обычно ставит только стеклопакеты и входную дверь. Но и в этом случае важно проверить все нюансы.

Оцените фактическую площадь всех помещений

Она должна соответствовать указанной в договоре или в акте сверки взаимных расчётов. Для вычисления вам понадобится рулетка или лазерный дальномер. Также есть специальные мобильные приложения, но им в таких вещах лучше не доверять: погрешность может быть слишком большой.

Если площадь меньше заявленной по документам, застройщик должен будет вам возместить стоимость. Если больше, доплатить придётся вам. 

Но здесь есть свои нюансы, важно внимательно читать договор перед покупкой квартиры. Иногда в документах ничего не сказано про изменение площади и необходимость последующей доплаты. В этом случае с вас не возьмут больше денег: при возникновении споров с застройщиком можно подать в суд и выиграть это дело.

Если в договоре прописано, что площадь квартиры может измениться, а вы обязаны компенсировать эту разницу, тогда придётся платить. В обратную сторону это также работает. Бывает, что застройщики указывают в бумагах, что вы им обязаны заплатить, если площадь квартиры увеличится, а они вам при уменьшении ничего возвращать не будут. Это незаконно, вы можете потребовать изменений условий договора согласно закону о защите прав потребителей. 

Проверьте коммуникации

Здесь речь идёт о напоре воды, герметичности труб, отсутствии протечек. Проверьте на кухне, в ванной и санузле целостность всех имеющихся труб, изоляцию и ровность стыков. Bce кoммyникaции должны быть прочно cмoнтиpoвaны, нe шaтаться, нe пpoвиcaть. Трубы должны быть сухими, без вмятин, сколов и других повреждений. Под ними не должно быть никаких влажных пятен.

Краны на трубах, если они имеются, должны открываться с силой и не быть разболтанными. Проверить стоит несколько раз: краны должны поддаваться туго, как и при первом открытии.

Обратите внимание на наличие счётчиков воды и запишите показания в свой блокнот. Их нужно будет передать в управляющую компанию, как только станете собственником квартиры. Если установлены смесители, проверьте и их. Они не должны шататься.

Также посмотрите, с каким напором идёт вода. Он должен быть ровным и хорошим, вода — чистой. Если в квартире не установлены раковины и ванная, поставьте под струю какую-нибудь ёмкость, чтобы жидкость не лилась на пол. 

Оцените двери 

Несколько раз откройте и закройте входную дверь, оцените, насколько плотно она входит в проём, есть ли скрипы. Проверьте, не болтаются ли ручки, работают ли замки, в каком состоянии уплотнительные резинки. Если вы оставили дверь открытой, а она сама захлопнулась, значит, установка была произведена неправильно, не по уровню.

Обратите внимание на стяжку и стыки возле входной двери: стены должны быть заделаны монтажной пеной и оштукатурены. 

Межкомнатные двери, если они есть в квартире, должны плотно прилегать к косяку.

Также обратите внимание на состояние самих дверей. На них не должно быть никаких повреждений. Звонок, если он уже установлен, должен исправно работать.

Осмотрите окна

Обязательно проверьте, продувает ли окна. Для этого поднесите к закрытым створкам горящую спичку или зажигалку. Если пламя двигается, окна продувают, если нет — всё хорошо, зимой вы не замёрзнете.

Также обратите внимание на работу оконных механизмов. Они должны хорошо открываться и закрываться, не заедая. На самих окнах, подоконниках, откосах и рамах не должно быть никаких трещин и царапин. 

Окна должны быть чистыми, без грязи и монтажной пены, а уплотнительные резинки по периметру — целыми, без разрывов.

Проверьте потолок

На нём не должно быть никаких трещин, искривлений, щелей, плесени, посторонних пятен. Обратите внимание на стыки между стенами и потолком. Все перепады должны быть выровнены. 

Обязательно проверьте, соответствует ли высота потолка той, что указана в договоре. Отклонение уровня потолка и пола не должно превышать 20 мм.

Осмотрите пол 

В черновом варианте стяжки может и не быть. Тогда в качестве основания используются плиты перекрытия, которые по уровню примерно на 10 см ниже высоты будущего пола. Но даже в этом случае пол должен быть ровным, без трещин и перепадов. Это можно проверить, используя уровень. 

Никаких подтёков, плесени и других следов на полу также быть не должно. 

Оцените стены

Проверяйте ровность стен, используя уровень. Также обратите внимание на трещины, посторонние пятна, наличие плесени. 

Изучите радиаторы отопления

Радиаторы отопления должны быть чистыми, сухими, целыми, без повреждений, вмятин, царапин. На полу возле них не должно быть влажных пятен.

Используя уровень, проверьте, насколько ровно и правильно их повесили. Согласно СНиПам, радиаторы должны быть установлены не менее чем в 60 мм от пола, 50 мм от нижней поверхности подоконных досок и 25 мм от стен. 

Радиаторы отопления должны быть хорошо закреплены на стене. Если приёмка квартиры проходит в холодный сезон, проверьте, равномерно ли нагреты батареи в каждом помещении.

Проверьте вентиляцию

Вентиляцию, как правило, делают на кухне и в санузлах. Чтобы проверить работу, откройте двери и окна, приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги. Он должен прикрепиться благодаря тяге. Если этого не произошло, вентиляция слабая, и со временем в квартире может появиться плесень. 

Также тягу можно проверить, используя спички или зажигалку: пламя должно отклоняться в сторону шахты или погаснуть. Существуют и специальные приборы для оценки вентиляции. Для своего успокоения можно пригласить специалиста с этим устройством. Или взять его в аренду или у знакомых.

Что проверять при приёмке квартиры с предчистовой отделкой

Преимущества предчистовой отделки в том, что в помещении уже сделаны все «грязные» виды работ: цементно-песчаная стяжка, выравнивание и оштукатуривание стен и потолков, установка дверей, проведение коммуникаций. Остаётся только сделать косметической ремонт, купить мебель и установить сантехнику. Большинство предыдущих пунктов проверки здесь также актуальны, плюс добавляется несколько других.

Осмотрите стены

В предчистовой отделке на стенах должна быть штукатурка. Она может быть цементной или гипсовой. Чтобы проверить, насколько качественно положен состав, постучите по стене рукояткой молотка. Штукатурка не должна отваливаться или покрываться трещинами.

Оцените пол

В квартирах с предчистовой отделкой часто имеются проблемы со стяжкой пола. Если он покрыт трещинами или получился неровным, на качественную установку напольного покрытия рассчитывать не стоит. Придётся всё переделывать самостоятельно, если не указать недочёты в акте. Стяжка должна быть ровной, без значимых выемок и выступов. Её прочность можно проверить, слегка постучав по поверхности молотком. Покрытие не должно крошиться под ударами. 

Уровень пола в туалете и ванной комнате должен быть на 15–20 мм ниже уровня пола в других помещениях (либо полы в этих помещениях должен разделять порог). Это сделано на случай небольших протечек, чтобы вода не проникала в другие комнаты. 

Осмотрите потолок

Предчистовая отделка предполагает выравнивание, шпаклёвку и побелку потолка. Он должен иметь завершённый вид, если дальше вы не планируете никаких работ с потолочным пространством и хотите оставить всё как есть. Поэтому ни сколов, ни неровностей, ни трещин, ни пятен, ни других дефектов на поверхности быть не должно. 

Проверьте работоспособность электропроводки

Если квартира обесточена, включите вводной автоматический выключатель в электрощитке — обычно он расположен в прихожей. Затем проверьте в квартире свет: вкручивайте принесённую с собой лампочку поочерёдно в каждый из патронов на потолке. С помощью патрона с электрической вилкой или отвёртки-индикатора оцените, работают ли розетки. 

Также стоит проверить кабель, питающий электрическую варочную панель (если она предусмотрена). Провод должен идти напрямую от щитка и быть проложен в стяжке пола. 

Проследите, чтобы розетки и выключатели были надёжно зафисиксированы, а в местах примыкания к стенам не было зазоров. 

Что проверять при приёмке квартиры с чистовой отделкой

Важно оценить те же параметры, что и в предыдущих двух разделах. А кроме того, стоит сделать следующее.

Проверьте стены

В квартире с чистовой отделкой на стенах часто бывают обои. Под ними не должно быть тёмных пятен, а места стыков не должны быть заметны, то есть материал не должен расходиться или лежать внахлёст.

Если стены окрашены, сделайте проверку «под лампочку». В данном случае приёмку квартиры лучше проводить вечером. Луч от лампочки направляют под острым углом к поверхности стен. Так можно обнаружить мельчайшие неровности и недочёты.

Если на стенах имеется плитка (в санузле, например), проверьте её целостность: не должно быть никаких сколов. Швы должны быть ровными, не заходить на само покрытие.

Осмотрите пол

Застройщики часто отделывают пол ламинатом, плиткой или линолеумом. Главное, чтобы покрытие было установлено без перекосов, лежало ровно и было цельным.

Если на полу ламинат, просвет между полом и контрольной двухметровой рейкой должен быть не более 2 мм. Обязательно пройдитесь по всей поверхности пола, чтобы проверить его на скрипы и вибрацию. Если такое присутствует, под ламинатом имеется провал в стяжке. Со временем из-за неровностей замки покрытия могут прийти в негодность.

Если на полу линолеум, проверьте, чтобы нигде не было пузырей, волн и повреждений.

Если на полу плитка, обязательно оцените её целостность: сколов, повреждений быть не должно. Также плитка не должна «ходить» под ногами или иметь разный уровень.

Все декоративные элементы (плинтусы и порожки) должны быть закреплены плотно, без люфтов.  

Изучите потолок

Не всегда, но в некоторых квартирах с чистовой отделкой предусмотрен натяжной потолок. Если он имеется, его также нужно проверить. Полотно должно быть ровным, без провисаний, складок, разрывов, порезов, дыр, царапин, разводов, загрязнений. На потолок не должны опираться никакие конструкции запотолочного пространства, например балки или перекрытия. 

По периметру стен в месте стыка с потолком монтируется маскировочная лента без зазоров. Она должна тесно примыкать к стенам и не иметь разрывов. Вокруг труб отопления также не должно быть люфтов.   

Оцените сантехнику

При проверке сантехники включите подачу воды. Нигде не должно быть протечек. Всё оборудование должно быть установлено надёжно, без люфтов креплений. 

Унитаз должен исправно работать, никакие повреждения недопустимы. 

Также раковины, душевая кабина и/или ванна не должны иметь никаких сколов и царапин.

Проверьте, насколько быстро уходит вода по сливу. Если жидкость легко набирается в раковину или ванну, значит, есть проблемы, которые также нужно устранять.

Что делать, если нашли дефекты

Застройщик обязан передать объект в состоянии, которое соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Если вы нашли дефекты, у вас есть два варианта: ждать, пока всё исправят, или подписать бумаги и довериться честному слову компании. Во втором случае требовать что-то с застройщика будет очень сложно.

Все обнаруженные недостатки нужно внести в дефектный акт, который составляется в двух экземплярах. Он должен быть подписан и покупателем, и застройщиком. 

Компания обязана бесплатно устранить недочёты в течение 60 дней. Ключи от квартиры вы не получите до этого момента. Также компания может в добровольном порядке компенсировать вам стоимость устранения недостатков, после чего вы будете сами этим заниматься. Или же уменьшить цену на квартиру, указанную в бумагах, на соответствующую сумму. Здесь всё зависит от того, как вы договоритесь с застройщиком или что прописано в вашем договоре.

Однако в марте 2024 года правительство приняло постановление, согласно которому до 31 декабря этого же года на выплату неустоек установлен мораторий. То есть до истечения этого срока покупатель может не увидеть денег.

Если недочёты касаются аспектов, которые вы и так планировали менять, возможно, ждать их устранения не стоит, а лучше сразу подписать акт. Так вы сможете уже заняться ремонтом и не откладывать момент получения ключей.

Если вы заметили скрытые дефекты после подписания акта приёма-передачи квартиры, не паникуйте. По закону, на объект, купленный по договору долевого участия, есть гарантия: не менее трёх лет на конструкции и инженерное оборудование. Точные цифры стоит искать в документах.

Но помните: это не предусматривает исправление недочётов, которые случились по вашей вине.

Что делать после осмотра

Когда все дефекты будут устранены или же если их вообще не было, нужно подписать акт приёмки-передачи квартиры, а затем зарегистрировать своё право собственности. Для этого стоит обратиться на сайт Росреестра или лично посетить МФЦ. Срок подачи документов не ограничен. 

Для оформления квартиры в собственность потребуются: 

• заявление; 
• кредитный договор, договор купли-продажи или ДДУ; 
• документы, удостоверяющие личность участников сделки; 
• свидетельство о браке (при наличии); 
• акт приёма-передачи квартиры; 
• закладная (если оформляется); 
• отчёт об оценке недвижимости (при необходимости); 
• квитанция об уплате госпошлины. 

После регистрации права собственности покупатель может прописаться в новой квартире.

Также после приёмки необходимо уведомить об этом управляющую компанию, узнать о способах получения квитанций за коммуналку, а также ознакомиться с вариантами оплаты.