Как купить квартиру и не прогадать? Разбираемся вместе с экспертами Яндекс Недвижимости

Что лучше покупать: вторичку или квартиру в новостройке?

Это противостояние будет вечным, и сторонники найдутся у каждого варианта. У квартир от застройщика несколько преимуществ:

• У такой недвижимости не было собственника, поэтому сделка пройдёт быстрее.
• На жильё легче получить ипотеку.
• Квартира, вероятно, обладает более современной планировкой.

Но новостройку придётся ждать несколько лет, а после новоселья соседи могут докучать шумом ремонта.

У вторички тоже есть плюсы:

• Квартира, скорее всего, находится в обжитом районе, поэтому меньше риска, что за окном вырастет новый «человейник».
• В жильё можно въехать сразу же.

Правда, затраты на собственное переустройство жилья бывают даже выше, чем в новостройке: львиная доля бюджета уйдёт на демонтаж старого интерьера. Кроме того, хотя выбор вторички, как правило, больше, на поиск той самой сталинки мечты могут уйти месяцы.

По данным Яндекс Недвижимости, почти 39% россиян приобретают новое жильё после продажи старого. В таком случае покупка квартиры на этапе котлована, как правило, не подходит, и люди рассматривают готовые варианты в новостройках и на вторичке. Девять из десяти всех покупателей недвижимости обращаются в банк за ипотечным займом. Кстати, в 2023 году 25% пользователей, которые интересовались вторичкой, также смотрели предложения в новостройках.

Как понять, что цена на квартиру завышена?

Продавец вторички волен установить любую, даже невероятную цену, руководствуясь исключительно своим желанием. Другое дело, что так он рискует и не найти своего покупателя. В реальности на стоимость жилья влияют объективные факторы: район, транспортная доступность, инфраструктура (школы, магазины, поликлиники рядом), площадь, расположение квартиры в доме. К примеру, жильё на первом этаже обычно дешевле, чем такое же выше, из-за близости улицы и меньшего уровня безопасности.

Увеличить цену на квартиру на 10–15% способен панорамный вид из окна. Он может быть важен любителям выпить кофе, глядя на рассвет, но вряд ли особенно порадует трудоголиков, которые приходят домой только переночевать.

Лучший способ определить рыночную стоимость жилья — сравнить ваш выбор с аналогичными предложениями. Например, калькулятор Яндекс Недвижимости покажет рекомендуемую цену на квартиру и сравнит её с объектами со схожими параметрами. А ещё можно посмотреть, как менялись цены за квадратный метр в выбранном районе.

Какую квартиру можно считать инвестицией?

Любые вложения могут быть сопряжены с рисками. Рынок квартир хоть и более стабильный, если сравнивать его, например, со сферой ценных бумаг, но жильё тоже может падать в цене. Стабильный доход более вероятен, если купить квартиру в новостройке с черновой отделкой и продать её со свежим ремонтом.

Покупка вторички как инвестиции — более рискованное вложение. К примеру, блочные хрущёвки в мегаполисах уже не сильно растут в цене, хотя на них есть стабильный спрос, как на доступное готовое жильё. Конечно, можно купить квартиру для аренды, но такие вложения окупаются не сразу. Например, в Москве отбить затраты получится через 8–15 лет.

В любом случае при поиске объекта нужно обратить внимание на район и его перспективы. Если здесь собираются вскоре открыть станцию метро или провести редевелопмент, то есть преобразование старых промышленных объектов в жилые, то к недвижимости в этом месте стоит присмотреться. Например, в Москве такие перемены запланированы на 31 территории, в частности в промзонах в Северном Медведкове, Соколиной горке, Свиблове и Курьянове.

Ира Литвинова

Эксперт Яндекс Недвижимости

Вкладываться в недвижимость можно не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других городах России. Мы наблюдаем, что в некоторых российских регионах растёт спрос на недвижимость, причём не только со стороны местных жителей. Например, новостройками в Калининградской области всё больше и больше интересуются люди из других уголков России, в том числе и с целью инвестиций. Так, набирает популярность Светлогорск. Сочи в Краснодарском крае тоже давно привлекателен для инвестиций.

При выборе квартиры стоит обратить внимание на район, где она находится, его инфраструктуру. Рекомендую найти знакомых, которые расскажут об этой части города, чтобы не покупать кота в мешке. В описании район может быть прекрасный, но только местные жители подскажут, что там, допустим, с 7 до 9 утра глухая пробка.

Одна из наших рекомендаций пользователям — ориентироваться на комфортный ежемесячный платёж. Сейчас на рынке достаточно много акций от застройщиков, и специалисты нашего сервиса могут подобрать интересные варианты.

Можно ли купить апартаменты на материнский капитал?

Материнский капитал — это государственная поддержка, выделяемая специально для семей с детьми. В частности, его можно потратить на улучшение жилищных условий. При этом направить деньги получится только на жильё или строительство дома, а не, например, покупку гаража или земельного участка. Апартаменты не считаются жилыми помещениями, поэтому они, как правило, стоят дешевле. Но и материнский капитал использовать для их покупки невозможно.

Кроме того, господдержку могут не предоставить, если в квартире нет нужных коммуникаций или она просто не улучшает жилищные условия семьи — например, меньше по площади, чем предыдущая. Кроме того, важно помнить, что деньгами получится воспользоваться, когда ребёнку будет 3 года.

Продать жильё, купленное при помощи материнского капитала, реально, но есть нюансы. Например, родители должны предоставить часть квартиры детям. А если им нет 18 — получить согласие органов опеки на сделку с участием несовершеннолетних.

Как купить квартиру в новостройке без первоначального взноса?

Если накоплений нет, но приобрести своё уютное гнёздышко хочется, то обратите внимание на ипотечные программы без стартового взноса. Но будьте готовы к тому, что проценты по ним часто выше: банки тоже не хотят рисковать. Кроме того, цена за квадратные метры может увеличиться и у застройщика: как правило, они делают скидки в зависимости от размера первоначального взноса. Если его нет, то придётся брать квартиру за полную стоимость.

Можно поискать объекты дешевле. Например, если вы живёте в Москве, присмотритесь к вариантам в Московской области: транспортная связность регионов довольно высокая, поэтому можно без проблем добираться до центра столицы. При этом цены за квадрат в области ниже.

Перед покупкой изучите, не положены ли вам какие-нибудь государственные льготы: средства маткапитала или субсидии по программе «Молодая семья» возможно потратить на приобретение жилья. Кроме того, собственные меры поддержки бывают и в отдельных регионах России. Наконец, получить ипотеку с нулём рублей в кармане можно под залог уже имеющейся недвижимости — это может быть не только квартира или дом, но и апартаменты или земельный участок. При рассмотрении заявки банк проведёт оценку этого объекта по своим критериям.

Ира Литвинова

При выборе квартиры обратите внимание на транспортную доступность, особенно если рассматриваете жильё в Московской области. Узнайте, планируют ли там строить метро и МЦД. Некоторые ЖК возводят недалеко от будущих станций.

Если важна московская прописка, присмотритесь к районам за МКАДом. Там ниже цена квадратного метра, но получить прописку по-прежнему можно.

Кроме того, учитывайте перспективы развития района. Изучите, планируется ли строительство деловых центров, транспортных узлов, снос близлежащих домов. Эта информация есть в открытом доступе в интернете.