Как узнать собственника квартиры

Зачем узнавать, кто собственник квартиры

В первую очередь затем, чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры на вторичном рынке недействительной. Так бывает, когда жильё продали без согласия другого собственника: например, если он сидел в тюрьме, находился на принудительном лечении, числился пропавшим без вести. В этом случае можно остаться без квартиры и без денег. 

Информация о хозяине недвижимости может быть нужна в таких случаях:

• Когда нужно удостовериться в подлинности данных о владельце квартиры, указанных в договоре купли-продажи.
• Когда от лица продавца выступает доверенное лицо.
• Когда нужно убедиться, что квартира полностью находится в собственности у одного владельца, а не в долевой собственности у нескольких. Так, если в квартире есть доля несовершеннолетних детей, для продажи жилья нужно разрешение органов опеки.

Где посмотреть достоверные данные о собственнике квартиры

Раньше можно было просто сделать запрос в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и получить выписку. С 1 марта 2023 года передача персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя запрещена. Чтобы сведения о собственниках стали доступны, владелец недвижимости должен сам открыть свою фамилию, имя, отчество и дату рождения, подав специальное заявление в Росреестр. 

Как считают авторы закона, он поможет повысить ответственность продавца и покупателя, а также уменьшить случаи мошенничества. Но покупатели столкнулись с тем, что теперь сложнее самостоятельно проверить данные о квартире, приходится искать лазейки.

Впрочем, получить выписку из ЕГРН до сих пор могут следующие люди:

• собственник объекта; 
• представитель собственника недвижимости; 
• супруг или супруга владельца недвижимости;
• совладельцы недвижимости;
• собственник объекта, расположенного на земельном участке, в отношении владельца участка (наоборот это тоже работает);
• наследник недвижимости;
• залогодержатель объекта недвижимости;
• владелец смежного земельного участка;
• кадастровый инженер;
• нотариус;
• арендатор в отношении арендодателя и наоборот;
• арбитражный управляющий;
• суды;
• судебные приставы-исполнители;
• органы прокуратуры;
• органы, ведущие оперативно-розыскную деятельность;
• обладатель частного или публичного сервитута.

Как узнать собственника квартиры

Даже после закрытия сведений в ЕГРН собственника квартиры можно узнать разными способами. Не все они безопасные, но мы перечисляем все возможные, чтобы вы смогли самостоятельно принять решение.

Попросить собственника раскрыть свои данные

Это самый простой вариант. Если владельцу квартиры нечего скрывать, он заинтересован в чистоте сделки, то наверняка откроет свои данные. Для этого владелец должен подать в Росреестр заявление, в котором разрешит предоставлять информацию третьим лицам (как навсегда, так и на определённое время). 

Собственник может лично посетить МФЦ или направить в эту организацию заявление почтой. Также есть возможность подать заявление в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра. Затем вы сможете самостоятельно сделать запрос в ЕГРН и получить выписку.

Чтобы подать заявление, нужно зайти на сайт и авторизоваться с помощью «Госуслуг»: нажать на кнопку «Войти» в правом верхнем углу страницы.

Далее стоит открыть раздел «Мои услуги и сервисы». 

Выбрать пункт «Иное» и найти вариант «Внесение записи о возможности предоставления третьим лицам персональных данных». 

1 / 0

2 / 0

Необходимо проверить сведения о правообладателе недвижимости.

Затем нужно выбрать все подходящие пункты, при необходимости добавить документы (например, о владении имуществом) и нажать «Далее».

1 / 0

2 / 0

Срок действия у разрешения на открытие данных отсутствует. Оно будет актуально, пока собственник не подаст такое же заявление о закрытии сведений из ЕГРН.

Попросить владельца заказать выписку из ЕГРН

Если собственник недвижимости не хочет раскрывать свои данные в Росреестре, попросите его самостоятельно взять справку из ЕГРН. Он может это сделать онлайн через «Госуслуги» (электронная выписка) или обратиться лично в МФЦ (бумажная выписка). 

Услуга платная. Стандартный документ с общими сведениями в бумажном формате обойдётся в 400 рублей, в электронном — в 250 рублей. Если нужны расширенные характеристики, в напечатанном виде это стоит 750 рублей, в электронном — 300 рублей. 

Электронные выписки должны будут иметь QR-код, по которому можно проверить подлинность документа.

Уточнить информацию у нотариуса

Нотариус входит в список тех людей, которые могут запросить выписку из ЕГРН при удостоверении сделки или совершении других операций с недвижимостью. Сделать это можно офлайн, непосредственно в нотариальной конторе, или удалённо, через личный кабинет на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП). В последнем случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. 

Чтобы нотариус смог сделать запрос, покупатель должен доказать, что собирается приобрести квартиру, например предъявить предварительный договор купли-продажи.

Заказать выписку через БТИ

В бюро технической инвентаризации (БТИ) можно получить сведения о правах на недвижимость, оформленных до 1998 года. Но и тут просто так справку добыть не выйдет. БТИ предоставляет информацию только владельцам жилья или в случае судебного разбирательства. 

Но данный способ подходит долевым собственникам, чтобы они могли узнать обо всех правообладателях квартиры.

Заказать выписку через налоговую

Здесь тоже просто так узнать ничего не получится. В налоговой инспекции имеется актуальная база собственников, но посторонним эта информация недоступна. Важно предъявить веские причины для выдачи такой информации.

Посмотреть документ-основание

Попросите продавца предъявить договор купли-продажи, долевого участия, дарственную на недвижимость. Это является документом-основанием. В них прописаны имена участников сделки и паспортные данные. 

Хотя это не самый надёжный способ узнать собственника квартиры. Если когда-то недвижимость была куплена или получена в наследство, это ещё не значит, что в настоящее время продавец может ею распоряжаться.

Воспользоваться услугами посреднических компаний

Это тоже не самый безопасный и надёжный способ. Поисковики по запросу «Получить выписку из ЕГРН» выдают ссылки на разные сайты, которые предлагают выписки в обход действующих законов. Госпошлина здесь ниже, чем в Росреестре. 

Но в лучшем случае можно получить устаревшую информацию, в худшем — остаться без денег и выписки, предоставив персональные данные мошенническим сайтам. Так что лучше обходить сомнительные ресурсы стороной.

Как проверить достоверность выписки из ЕГРН

Если собственник предоставил электронную выписку из ЕГРН, заверенную усиленной квалифицированной электронной подписью, убедиться в достоверности можно через сервис «Проверка электронного документа». В бумаге должна быть подпись органа регистрации прав.

Также убедиться в подлинности электронной выписки и правдивости содержащейся в ней информации можно с помощью QR-кода в правом верхнем углу. Отсканируйте его, перейдите по ссылке и получите подтверждение сведений или их опровержение.

Если выписка из ЕГРН бумажная, проверить в ней можно только наличие печати и подписи. Но никто не может гарантировать достоверность данной информации.

Вот что должно вызвать подозрения:

• Не хватает некоторых страниц. Обязательно обращайте внимание на нумерацию и не забудьте уточнить, куда пропали листы.
• На бумажной выписке нет печати МФЦ и Росреестра на каждой странице или нет цифровой подписи в электронном документе.
• Нет файла с удостоверением действительности электронной цифровой подписи в качестве дополнения к электронной выписке. Именно этот файл свидетельствует о достоверности бумаги.
• Стоит старая дата. Актуальной выписке должно быть не больше месяца. Чем меньше, тем лучше, ведь что-то измениться может в любой день.
• В выписке есть исправления или следы замазки.
• Нет кадастрового номера в одноимённой графе («данные отсутствуют»): он должен быть указан на каждой странице выписки. Если его не хватает, значит, объект не стоит на кадастровом учёте или документ неофициальный.
• Внутри новой выписки нет старой — той, которая использовалась при предыдущем переходе права. Это актуально для квартир, переход права на которые был после 2016 года. Эта выписка не обязательная, и её вовсе может не быть (например, когда у квартиры были только одни хозяева).

Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрения

Мало получить выписку ЕГРН на руки, важно обратить внимание на детали. Некоторые моменты должны насторожить:

• Данные в выписке не соответствуют информации, которую вы получили от продавца.
• Квартира находится в общей долевой собственности, но продавец утверждает, что является единственным владельцем.
• Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние. Тут сделка может затянуться, поскольку нужно будет дождаться разрешения на продажу от органов опеки.
• Наличие ареста или другого обременения (к примеру, долги за коммунальные услуги). В этом случае государственный орган (это могут быть суды общей юрисдикции, арбитражные суды, судебные приставы-исполнители, таможенные и налоговые органы, дознаватель или следователь с разрешения судебного органа) остановит регистрацию, пока не снимут ограничения.

Что нужно проверить, если на руках оказалась выписка из ЕГРН

Обязательно обратите внимание на следующее: 

1. Совпадение адреса, этажа, расположения квартиры на этаже, а также её площади.
2. Назначение — жилое помещение. Если в ЕГРН указано обратное, возможно, вам подсовывают не квартиру, а офис, подсобку или апартаменты.
3. Описание и реквизиты документа, на основании которого квартира оказалась у нынешнего владельца.
4. Кадастровую стоимость недвижимости. Если квартира выставляется по заниженной цене, значит, с большой долей вероятности здесь что-то не так. 
5. ФИО получателя выписки. Им может быть либо собственник, либо доверитель. Если выписку получал человек, не имеющий отношения к квартире, это вызывает вопросы.
6. Личные данные собственника. Паспортные сведения в выписке ЕГРН будут доступны, только если справку получали именно собственник или его доверенное лицо. Если данных нет, а человек утверждает, что он владелец, скорее всего, это не так.