Как не стать жертвой мошенников и не потерять квартиру

В издательстве «Бомбора» вышла книга Эрнеста Асланяна «Я всё про вас знаю». В ней детектив, опираясь на собственный опыт и многолетнюю практику, делится методами защиты жизни и информации. Мы публикуем отрывок из пятой главы про то, как не попасться на крючок обманщиков при покупке или продаже недвижимости.

Чёрные риелторы

Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.

Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.

— Я думал, это какая‑то ошибка. Мы владеем квартирой с бывшей женой. Её сейчас даже в стране нет — уехала на полгода в Австрию по делам. Она не собиралась продавать свою долю — ну это сто процентов! Особенно не предупредив меня!

Несколько лет назад они с женой разошлись, но сохранили хорошие отношения и большую просторную квартиру недалеко от центра, на двоих. Как говорится, ничто не предвещало беды. Но потом Александр всё-таки позвонил жене, и то, что он услышал, ему не понравилось.

Пять месяцев назад она взяла кредит под залог недвижимости и регулярно выплачивала проценты. Но в день очередного платежа ей почему‑то заявили, что она не оплатила кредит вовремя, и поэтому квартира перешла к компании по отчуждению. Вот договор, вот решение суда. Пока жена паниковала и не решалась рассказать бывшему мужу, надеясь, что всё как‑то утрясётся само, в квартиру уже заселились люди.

— И вы думаете, это конец?! — продолжал он. — На следующий день появились ещё жильцы. Четыре каких‑то атлета, которые привезли с собой несколько чемоданов и столько спортинвентаря, как будто собрались открыть в квартире тренажёрку. Они постоянно орали, роняли гантели, занимали ванную по 3 часа. Конечно, первым делом я пошёл к адвокату. Но тот посмотрел бумаги и сказал, что всё законно. Ну как так? Надо было срочно что‑то решать, сами понимаете, жить в такой обстановке совершенно невозможно. Я постарался наладить контакт — попросил вести себя потише. На что тут же получил предложение разменять квартиру: «Видите, нам трудно ужиться вместе. Вы серьёзный человек, мы тоже не хотим причинять вам неудобства, поэтому давайте найдём вариант, который всех устроит».

Клиент уронил голову на руки и устало потёр глаза.

— Честно говоря, я не собирался продавать квартиру, в которой недавно сделал ремонт, но мне было интересно, что же они предложат. И знаете что — у них сразу наметился покупатель, который готов заплатить 20 миллионов. При том, что квартира стоит 25. «Зато срочно» — так они говорят. И претендуют не на 25% агентской комиссии, как положено по документам, а на все 50%. Конечно же, я отказался. Но после этого условия проживания стали ещё невыносимее. В общем, я в панике. Не знаю, что делать. Адвокаты и полиция не видят состава преступления. Одна надежда на вас...

Как бы абсурдно ни выглядела ситуация, с ней ежедневно сталкиваются десятки людей. Мой клиент стал жертвой чёрных риелторов.

Происходит всё по отлаженной схеме: они покупают минимальную долю жилплощади и заселяют так называемых «профессиональных соседей»: бомжей, спортсменов, кошатников — тех, с кем неудобно жить.

Специально ходят голые, могут устроить скандал, напиться, открыть настежь окна в −25, снять унитаз, якобы чтобы сделать ремонт. Всё это не преступление, в полицию не обратишься. Но через какое‑то время хозяин квартиры попросту готов на стенку лезть от такого бардака. Тогда «соседи» предлагают обмен. Странный, невыгодный. Но человек, доведённый до полного эмоционального истощения, может совершить любое нелогичное действие, лишь бы избавиться от источника стресса.

Казалось бы, раз все знают о таких схемах, то полиция должна вмешиваться. Но всё не так просто. В гражданско‑правовых отношениях, если чисто юридически всё оформлено правильно, доказать, что это мошенничество, очень трудно.

И всё-таки кое‑что сделать можно.

Мы с клиентом решили добиться того, чтобы сделку отчуждения признали недействительной. Ведь у бывшей жены были на руках все чеки о платежах по кредиту, переписки с менеджерами, выписки из банка — это практически гарантия того, что правоту удастся доказать. Поэтому всегда сохраняйте все бумажки — однажды они могут пригодиться.

Компания‑кредитор настаивала, что не получала никаких денег и всё было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ — «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до 10 лет тюрьмы.

В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании‑кредитора — совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба — уже не наша история.

Как не стать жертвой мошеннической схемы

Покупка/продажа долевой собственности

Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжёлый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.

Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию — первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.

Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти — это одно, а Уголовный кодекс — совсем другое.

По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база — статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется», — нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.

Об этом знают не все.

Но предупреждён — значит вооружён.

Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае — доказать, что сделка фиктивна.

Как не купить «чёрную» квартиру

• Работайте только с проверенными риелторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.
• Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли‑продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.
• Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространённых ошибок — ведь ребёнок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации — то есть к вам в квартиру.
• Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.

Есть подводные камни.

Во‑первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.

Во‑вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдаёт другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли‑продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернёт. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать — списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 рублей ежемесячно — как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?

• Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности — не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.
• Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.

Как не потерять собственную квартиру

Казалось бы, здесь всё просто — ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:

• Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.
• Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса — эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.

Простой лайфхак

В законе «О государственной регистрации прав на недвижимость» в статье 9 (п. 3, пп. 1) написано, что в реестр можно внести сведения о запрете госрегистрации права без личного участия правообладателя. То есть никто ничего не сделает с вашим правом собственности, если вы лично не будете присутствовать на сделке. Так что вы можете подать заявление в Росреестр о таком запрете — и спать спокойно.

Пожизненная рента

Несколько лет назад история Марии Баталовой всколыхнула интернет, а судебное разбирательство длится до сих пор. Действующие лица: Михаил Цивин и его супруга Наталья Дрожжина — друзья семьи Баталовых. Мария, дочь Алексея Баталова, с диагнозом ДЦП. Она недееспособна и не может передвигаться без инвалидного кресла. За ней присматривает мать, супруга покойного актёра — Гитана Аркадьевна.

После того как Алексей Владимирович покинул этот свет, семья Цивин‑Дрожжина продолжила управлять его фондом. Они организовывали фестивали кино в память об ушедшем таланте, выставки, мероприятия. А заодно и подписали договор пожизненной ренты с его дочерью Марией, согласно которому потом всё имущество — доли в большой квартире напротив Кремля, двушку в центре и прочую привлекательную недвижимость — получали они.

Что такое пожизненная рента

Пожизненная рента квартиры — в принципе, очень удобный и хороший вариант для одиноких стариков и инвалидов, которые не могут позаботиться о себе сами. Выглядит это так: человек, которому нужен уход, подбирает себе помощника. Неважно, где он его найдёт: это может быть сосед, друг, знакомый, любой человек, которому он готов довериться. Задача помощника — заботиться о хозяине квартиры, оплачивать коммуналку, а заодно и платить ежемесячную ренту, пока владелец недвижимости жив или пока договор остаётся в силе. А после смерти собственника этот помощник забирает квартиру себе. Для многих одиноких людей это лучший способ дожить свои дни, месяцы или годы.

Плюсы договора пожизненной ренты: в выигрыше остаются обе стороны, все довольны. Хозяин квартиры получает уход, ежемесячную выплату, не думает о ЖКХ. Ему покупают продукты, готовят, прибираются — в общем, налаживают нормальный быт. Ну а плательщик ренты в конце концов остаётся с недвижимостью. Минусы тоже есть: если в договоре не прописано условие места проживания, владелец квартиры внезапно может оказаться на улице. Эта собственность не перейдёт к наследникам. Ну и при расторжении договора хозяин должен будет вернуть все деньги, которые ему выплачивались как рента.

Все минусы, которые я назвал, это не недостатки пожизненной ренты как таковой, а, скорее, подводные камни такого договора. А значит, при его подписании нужно быть очень внимательным.

Но если в дело вмешивается злоумышленник, всё становится не так радужно. Да, он проявляет заботу, выполняет все свои обязанности. «В аптеке что купить, Валентина Ивановна? А апельсинчиков принести? Давайте я вам тапочки новые куплю — в этих вон, дырка уже». И вроде бы всё идёт своим чередом, Валентина Ивановна довольна. Но спустя 2–3 месяца человек предлагает подписать ей накладную на хозяйственные расходы («А что такого, будем вести учёт до копеечки»), которая на самом деле является доверенностью на распоряжение недвижимостью. Валентине Ивановне 90 лет — что она понимает? После этого мошенник разрывает договор ренты и выселяет пенсионерку из собственного жилья.

Примерно таким образом семья Баталовых лишилась не только своего имущества (а в сумме это примерно 100 000 000 рублей), но и денег. Никто толком не понимал, зачем Марии вообще пожизненная рента — у семьи есть средства, чтобы нанять сиделку, да и мама Гитана Аркадьевна всегда о ней заботилась.

Но получилось как получилось. Ситуацией в конце концов заинтересовалась прокуратура и возбудила дело в интересах Марии.

В какой‑то момент подключились мы и стали распутывать эту историю по ниточке. Доказали, что никакую ренту супруги Дрожжины‑Цивин не платили — у них не оказалось ни одного чека, ни одной выписки с подтверждением. Зато в затратах аферистов была премиальная косметика, ресторанные счета, дорогие продукты, вина. Всё то, на что человек с ДЦП попросту не тратится. Лекарства Мария покупала сама. Дальше — больше. У этих «Лисы Алисы и Кота Базилио» нашлось ещё немало квартир: у Михаила Цивина семь, у Натальи Дрожжиной — аж десять. Неплохо для пенсионеров? И все они, конечно, были получены по договорам пожизненной ренты, сценарий повторялся раз за разом.

Разбирательство шло не один год, Дрожжина подавала встречный иск, суд признал сделку о ренте недействительной и вернул Баталовым недвижимость и даже постановил выплатить им материальную компенсацию. Движений по делу хватит на целый роман. Но главного решения так и нет — отправятся ли супруги‑аферисты за решётку? И ведь могли же в самом начале обойтись мировым соглашением, пока не звучали громкие слова «тюрьма», «статья 159 УК РФ» и прочие ужасы. Но они выбрали путь наибольшего сопротивления.

Что делать, чтобы не попасть в такую же ситуацию

Обычно жертвами таких мошеннических схем становятся социально уязвимые люди: психически нездоровые, склонные к зависимостям, инвалиды или старенькие пенсионеры, о которых некому позаботиться. Одинокому человеку без связей и больших денег сложно доказать в суде свою правоту и вернуть право на собственность.

Мошенники должны откуда‑то получать информацию, что, мол, живёт в доме № 48 старичок, детей и внуков нет, квартира только его — «надо брать».

Тут три варианта.

• Сведения чаще всего «сливают» недобросовестные соцработники. Например, в Управлении соцзащиты инвалиду назначают помощника. Он регулярно приходит к нему домой, делает, что надо. А заодно расспрашивает — что да как, есть ли родные, «квартирка‑то у вас какая замечательная». Как только он поймёт, что этот инвалид — удобная жертва, информация отправится к мошенникам. Конечно, не все соцработники такие. Но всегда нужно быть настороже.
• Иногда злоумышленники и сами занимаются поисками: следят, например, за стариком — навещают ли его близкие? Рассматривают входную дверь, окна и балкон — если они старые и облезлые, значит, у человека нет денег на ремонт или хотя бы кого‑то, кто бы ему помог. Наметив жертву, мошенники втираются в доверие — могут представиться волонтёрами, добрыми соседями. А потом разговор ненавязчиво заходит о пожизненной ренте.
• Мошенники часто привлекают к делу нотариусов. Допустим, злоумышленница выходит замуж за одинокого алкоголика. Ещё сильнее спаивает его, а потом оформляет на себя дарственную на квартиру. Нормальный нотариус сразу бы заметил, что дело нечисто. Это их работа — оценивать адекватность человека во время подписания важного документа и подтверждать законность сделки. Но за определённую плату некоторые становятся очень невнимательными и «не замечают» очевидных вещей.

Если у вас есть родственник, который гипотетически может стать жертвой таких мошенников (пожилой, немощный и с квартирой в собственности), защитите его. Особенно если вы не можете быть с ним на связи 24/7, живёте в другом городе и он подолгу находится один.

Какие меры нужно предпринять:

• Установите запрет на регистрацию сделок с квартирой без личного участия собственника. Как я уже говорил, для этого нужно написать заявление в Росреестр. Это можно сделать в любом МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра rosreestr.ru (если у вас есть ЭЦП). После этого никто не сможет продать, подарить, заложить или сдать в аренду эту недвижимость, кроме самого владельца. Даже по нотариальной доверенности, что особенно ценно. Запрет можно установить на любой объект недвижимости — квартиру, комнату, гараж, земельный участок. Точно так же можно ограничить возможность сделки на долю собственности — не обязательно владеть всем имуществом безраздельно.
• Ограничьте дееспособность пожилого человека. Если ваш старенький дедушка не может адекватно воспринимать реальность и вообще слабо понимает, что происходит, добейтесь признания его ограниченно дееспособным — через суд. Обязательно нужно провести судебно‑психиатрическую экспертизу, по её результатам судья оценит степень психического здоровья человека. При ограничении в дееспособности сохраняются все права, но все серьёзные сделки (в том числе с недвижимостью) он сможет совершать только с письменного согласия попечителя. Его назначает суд или орган опеки.
• Разделите недвижимость на доли — пусть какой‑то условной частью владеете вы или другой близкий и доверенный человек. Достаточно оформить 1⁄4 часть квартиры на кого‑то ещё, чтобы защитить её от незаконной продажи. Мошенник не совершит сделку без согласия каждого собственника. А если и совершит, то её легко можно будет признать незаконной — ведь у владельца доли есть преимущественное право покупки.

Если вы или ваш родственник всё-таки сознательно идёте на подписание договора пожизненной ренты, убедитесь, что в нём прописаны:

• Проживание человека на собственной жилплощади, чтобы его нельзя было выкинуть на улицу.
• Способ, каким будет начисляться рента — сумма, частота, реквизиты счёта. Если деньги не будут поступать, такой договор легко расторгнуть.

Книгу «Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика» можно использовать как учебник по безопасности. Она научит предугадывать поступки людей, избегать мошенников, наказывать недобросовестных алиментщиков и не только.