Ночлежки, коммуналки, кооперативы: как в России менялся рынок недвижимости

Как покупали квартиры раньше

XIX век. Доходные дома и ночлежки в царской России

Купить или построить свой особняк в тот период могли только богатые и знатные люди. С ростом городов в позапрошлом веке Россия стала постепенно наращивать и темпы строительства многоквартирных домов. Особенно много их появилось перед Октябрьской революцией. Например, только в Москве с 1911 по 1915 год возвели 550 домов. Но в них было невозможно купить квартиру — только взять в аренду. Постройки назывались доходными домами и различались по уровню комфорта.

Самые роскошные и дорогие дома «барского типа» размещались в центре города. В них селились люди с высоким доходом. Затем шли доходные дома для людей с хорошим жалованьем: служащих банков, частных предпринимателей, акционеров. Небольшие квартиры снимали учителя и чиновники со средней зарплатой. И наконец, рабочие арендовали коечное место в самых простых домах. В подвалах таких зданий часто располагались ночлежки для самых бедных слоёв населения.

XX век. Бесплатное жильё и кооперативные квартиры в Советском Союзе

Когда весь жилой фонд стал государственным, ситуация изменилась. Каждый советский гражданин имел право на собственные квадратные метры, и реализовать его, согласно Конституции 1977 года, должно было помочь государство. На самом деле бесплатное жильё можно было ждать годами. Квартиры в основном получали, продвигаясь по работе. Продать или купить недвижимость было практически невозможно — только обменять на другую. Причём для изменения жилищных условий нужно было иметь веское основание. Оформить такие сделки помогали маклеры — торговые посредники. Подпольные маклеры часто создавали теневые схемы и помогали выдать покупку квартиры за обмен, рискуя попасть в тюрьму.

Из‑за нехватки жилья в первые десятилетия после революции много людей были вынуждены делить площадь. Они обитали в знаменитых коммунальных квартирах, где на семью приходилась одна комната, а ванная и кухня были общими. В 1950‑е годы распространились жилищные кооперативы — многоквартирные дома, где можно было приобрести квартиру. Как правило, кооперативы объединяли участников одной профессии: творческих людей, учёных, военных. Те, кто купили квартиру в кооперативе, уже не могли рассчитывать на бесплатное жильё.

XXI век. Частная недвижимость и ипотеки

Возвращение рыночной экономики привело к приватизации жилья — переходу недвижимости в частную собственность. Коммунальные квартиры стали расселяться: например, в Петербурге в 1996 году осталось 14% коммуналок, остальные были расформированы. Маклеры отошли от дел, а за легальное курирование купли‑продажи жилья взялись риелторы.

Строительством новых многоквартирных домов стали заниматься частные компании. Банковская система проходила период становления, поэтому деньги за квартиру часто отдавали наличными, в том числе и вообще купюрами в мешке. Ипотека в современном виде появилась в конце 90‑х. С возникновением гибких ипотечных программ и долевого строительства своя квартира стала возможностью для любой семьи со стабильным ежемесячным доходом, а не только для тех, кто сумел накопить все деньги.

Как можно купить квартиру сейчас

Сейчас стать владельцем квартиры легче, чем когда‑либо в истории российской недвижимости. Не нужно принадлежать к знатному роду или элитной профессии, выслуживаться до какого‑то чина, искать теневого агента, который провернёт сомнительную сделку. Квартиры стали возможностью обеспечить жильём семью и детей, способом заработка или инвестицией.

Сейчас примерно 10 миллионов россиян снимают жилплощадь. Как правило, это молодые люди без детей и те, кто часто переезжает из города в город. Большинство людей или владеют собственной квартирой, или планируют её приобрести. В среднем на выбор квартиры для покупки у людей в России уходит 3,2 месяца. 92% людей начинают этот путь с поиска информации в интернете и в среднем делают 41 онлайн‑запрос.

Есть несколько способов стать владельцем собственной квартиры.

Купить квартиру в новостройке

Новые районы — возможность выбрать более просторную жилплощадь за меньшие деньги. Чем раньше с запуска стройки вы покупаете квартиру, тем меньше она будет стоить. Если вложить деньги в квартиру на этапе котлована, можно сэкономить до 40% её будущей цены. У новостроек есть другие преимущества: современная планировка, надёжные системы канализации и вентиляции, смарт‑дворы с игровыми площадками и зеленью, подземные паркинги. Ещё один плюс — гибкие ипотечные программы, которые банки предоставляют на новые квартиры.

Принять участие в аукционе

Электронный аукцион — инструмент продаж квартир. При слове «аукцион» представляется комната с кричащими людьми и стуком молоточка, но сейчас такие торги проводятся онлайн. Таким способом, как правило, продаётся несколько видов недвижимости. Во‑первых, муниципальное жильё, которое находится в собственности у города. Во‑вторых, имущество компаний, которые обанкротились. В‑третьих, залоговые квартиры банков, чьи владельцы не могут выполнить обязательства по кредиту.

Обычно для участия в торгах вносится депозит, например в 100 тысяч рублей, который потом либо возвращается вам, либо идёт в счёт оплаты собственности. На аукционах можно сэкономить, но есть один минус — невозможно заранее предсказать выгодность сделки, всё будет зависеть от участников и предложений.

Выбрать жильё на вторичном рынке

Сейчас рынок вторичного жилья на пике: в феврале 2020 года купили на 42% больше квартир, чем в январе. Эксперты прогнозируют, что из‑за валютной нестабильности цены на вторичную недвижимость могут вырасти на 20–30% к концу этого года. Поэтому все, кто хотел приобрести обжитую квартиру в старом фонде, спешат сделать это до повышения цен. У вторичного жилья есть свои плюсы: заселённый район, где ничего не строится, развитая инфраструктура, иногда — возможность не делать ремонт в квартире.