Ипотека в 2016 году глазами заёмщика

Кризис шагает по миру, а жить всё равно где-то нужно. Конечно, следовало покупать жильё чуть раньше, когда условия кредитования были лучше. Но, с другой стороны, сейчас рынок жилья находится в глубокой стагнации. И именно сейчас можно выиграть в цене: скидки и акции от застройщиков ещё только начинаются. На смену текущим скоро придут летние, более существенные (летом квартиры никто не покупает, а продавать и продолжать стройки нужно).

Если денег для приобретения квартиры за наличные или в рассрочку недостаточно, придётся брать ипотеку. О ней мы уже писали, но новое время — новые правила. Сейчас рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание (а если что-то упустим, будем ждать комментарии и корректировать).

Какой бывает ипотека

На данный момент существует несколько основных типов ипотечного кредитования: стандартный, с государственной поддержкой, программа «Российская семья» и специальное предложение банков для военнослужащих.

Стандартная ипотека

Обычная ипотека — это крайне сложный кредит. В прошлом для получения ипотечных средств требовалось внести 13% стоимости приобретаемой квартиры в качестве первого взноса. Теперь же — не менее 15% для первичного жилья и 20% для вторичного. Реальные условия Сбербанка таковы:

"

При этом ставки действительны в случае, если:

• кредитуемый объект недвижимости построен с участием кредитных средств банка, иначе применяется надбавка в 0,5 процентных пункта;
• заёмщик страхует свою жизнь и здоровье, в противном случае применяется надбавка в один процентный пункт;
• до момента регистрации ипотеки применяется надбавка в один процентный пункт.

Многие банки ужесточили требования к заёмщикам. Если поиграть с кредитным калькулятором Сбербанка, можно выяснить, что для первичного одобрения кредита молодой семье из двух человек потребуется не менее 40–50 тысяч личного дохода каждого супруга. Причём подтверждённого дохода, так что получающие зарплату «чёрным налом» могут оказаться в неприятной ситуации.

Средняя процентная ставка на данный момент (реальная, а не рекламная) составляет порядка 15–16% годовых. Почему? Даже базовая ставка на вторичное жильё начинается от 12,5%. Ставка на новостройки в среднем составляет 13%. На загородную недвижимость и постройку частного дома тарифы ещё выше.

Военная ипотека

Для военных довольно приемлемым вариантом раньше являлась военная ипотека. Ещё в 2015 году процентная ставка по такому виду ипотеки составляла 8% годовых. Сегодня — уже 12,5% и выше.

Ипотека с господдержкой

Лучшим вариантом на данный момент является ипотека с государственной поддержкой. Она представляет собой кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке. За счёт субсидирования государства банк предоставляет сниженную до 12% ставку (это минимальный порог, который в реальности будет выше — около 13–13,5%).

Однако эта программа распространяется не на всё жилье. В основном на то, которое строится или строилось с участием средств банка. При этом застройщик должен находиться в неком доверенном списке.

Также существует ограничение на максимальную сумму кредита:

• 8 миллионов рублей — для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга;
• 3 миллиона рублей — для остальной территории России.

Минимальный первый взнос для ипотеки с господдержкой составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья.

В данном случае процентная ставка кредита фиксированная — 12% годовых в больших банках. Однако подобный вид ипотеки включает обязательное страхование жизни основного заёмщика. Причём сумма ежегодной платы рассчитывается из остаточной стоимости кредита и составляет 1% от оставшейся на момент выплаты суммы, которую должен заёмщик (проценты не учитываются). При отказе от страхования банк предлагает повышение ставки до стандартной, причём этот момент прописан в ипотечном договоре. Соответственно, заплатить в первый год и отказаться потом не получится — вся ипотека будет пересчитана с момента отказа от страховки. Ещё нужно помнить, что все ипотечные квартиры нужно обязательно страховать, а это ещё порядка 0,4% от невыплаченной суммы.

Стоит обратить внимание на предложение «ТинькоффБанка»: на момент написания статьи процентная ставка по ипотеке с господдержкой здесь начиналась от 11,9% годовых.

Программа «Российская семья»

В официальных документах называется «Обеспечение жильём молодых семей». Срок действия этой программы должен был истечь в 2015 году, однако в 2014 году приняли программу «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ», за счёт чего фактически она была продлена до 2020 года.

Действие программы распространяется на всю территорию России и направлено на предоставление помощи молодым семьям, которые нуждаются в улучшении условий проживания. Однако все регулирующие нормативные акты выпускают сами регионы. Для того чтобы участвовать в программе, молодая семья должна соответствовать следующим условиям:

• хотя бы один из членов семьи не должен быть старше 35 лет (участником может стать и семья из одного человека);
• желающие должны иметь российское гражданство;
• семья должна проживать в непригодных для жизни условиях (случаи, когда площадь помещения на одного человека меньше, чем установлено в регионе; проживание в коммунальных квартирах).

Согласно условиям программы, молодой семье выдаётся государственная субсидия, которая должна быть направлена на приобретение жилья или долевое строительство. Для семьи без детей эта субсидия выдаётся в размере 35% от оценочной стоимости жилья, а для семейных пар с детьми, в том числе неполных семей, состоящих из одного родителя и одного ребёнка, — в размере 40%. Многодетным семьям предоставляют дополнительные льготы, при этом им оказывают материальную поддержку в полном объёме.

В некоторых регионах вместо этого действуют целевые цены на квадратный метр жилья и сниженные процентные ставки, а предлагаемые квартиры продаются с отделкой.

Программы лояльности застройщиков

В текущей ситуации многие застройщики подсуетились и заключили с крупными предприятиями партнёрские соглашения. Суть их в следующем: предприятие даёт некую субсидию работнику в обмен на обязательство продолжения работы, а застройщик, в свою очередь, предлагает скидку на жильё. В некоторых случаях соглашение является трёхсторонним. Третьим в нём становится банк, который предлагает сниженную ставку.

Кстати, именно этим предложением воспользовался я при приобретении квартиры. Скидка застройщика составила 8% от общей стоимости жилья, а процентная ставка Сбербанка фиксированная — 11,4% годовых без изменения условий.

На что стоит обратить внимание

1. Лучше брать ипотеку в банке, в котором оформлена зарплатная карта. Это позволит минимизировать риск отказа в выдаче ипотеки, в том числе и при отсутствии подтверждённых справками доходов. Но стоит обратить внимание: зарплатой банки считают именно зарплатные переводы. Также подобный шаг позволит сократить дополнительные надбавки на процентную ставку.
2. Многие регионы предлагают дополнительные программы для приобретения жилья. Так, в моём родном Ульяновске действует «Губернаторская ипотека»: заёмщикам, участвующим в программе, первые три года муниципалитет оплачивает проценты кредита.
3. Аналогичные программы могут действовать для некоторых трудовых специальностей (например, медиков) или предприятий.
4. Банки намного проще одобряют кредиты на покупку новостройки. Стоит обратить внимание на связь застройщика и банка и идти на первичное одобрение с уже выбранной квартирой. Это позволит снизить вероятность отказа без объяснения и повысит шансы получить ипотеку.
5. Доли в квартире нужно оформлять в соответствии с текущим доходом: чем выше облагаемый налогом доход, тем выше должна быть доля. Таким образом, благодаря налоговому вычету можно будет вернуть часть своих средств значительно быстрее. Напомним, это не только стоимость самой квартиры (точнее, её часть, взятая в кредит), но и часть процентов, выплаченных по договору. Это позволит погасить часть кредита несколько раньше.
6. Любая оплата свыше месячного взноса должна вноситься через банковского работника. Проконтролируйте факт списания большей суммы со счёта. Лишние 500–1 000 рублей играют роль, как это ни смешно, ведь любая переплата идёт не на погашение процентов, а на погашение основного долга.

Брать или нет?

Несмотря на массу сложностей, нервов и значительную переплату, ипотека является единственным реальным шансом для многих жителей нашей страны обзавестись жильём. Дорожает недвижимость значительно быстрее, чем растёт благосостояние общества. А средняя месячная плата за ипотечную квартиру сопоставима с арендной платой.

Для того чтобы точно решиться, нужно пройти серьёзный путь. Придётся проконсультироваться с массой разных специалистов. Постарайтесь ещё до похода к застройщику выяснить информацию обо всех действующих в вашем регионе предложениях. Просчитайте максимальное количество вариантов погашения и остановитесь на том, который гарантированно позволит выплатить ипотеку в случае форс-мажора. Лучше платить больше и так вернуться к быстрому погашению, чем в трудный момент оказаться без возможности оплатить месячную ставку.

О действующих государственных программах можно узнать в муниципалитете. Предложения банков всегда доступны на их сайтах, но стоит сходить лично. То же касается и застройщиков: иногда последние непроданные квартиры в доме прямо перед его сдачей стоят значительно дешевле, чем на этапе котлована.

И, конечно, помните, что при проблемах можно и нужно жаловаться. Для строителей угрозой является обращение в разные государственные учреждения. А если проблемы появились в банке, можно обратиться к сотрудникам Центробанка.