Готовы ли вы к ипотеке? 7 верных признаков, что пора задуматься о покупке жилья
1. У вас стабильный доход
Ипотека — это серьёзная статья расходов, которую нужно учитывать в бюджете на годы вперёд. Поэтому, прежде чем планировать покупку квартиры, нужно оценить свои финансовые возможности.
Охотнее всего банки одобряют кредит людям, которые официально трудоустроены и получают белую зарплату. Другие денежные поступления, например подтверждённый доход от сдачи недвижимости или прибыль от инвестиций, будут дополнительным плюсом. Неофициальные заработки банк относит к факторам повышенного внимания. Это не значит, что ипотеку точно не дадут. Но, скорее всего, размер кредита будет ниже, а процентная ставка — выше.
Некоторые банки готовы одобрить ипотеку самозанятым. Правда, если вы только получили этот статус, придётся подождать полгода-год. Это нужно, чтобы у банка была возможность оценить размер вашего дохода и его стабильность.
Предварительно рассчитать ежемесячный платёж можно с помощью ипотечного калькулятора — такой инструмент есть на сайтах многих банков. Попробуйте «поиграть» с разной стоимостью жилья, уровнем дохода, процентными ставками и найти комфортную для себя сумму. Ипотека не должна лишать вас привычных радостей жизни вроде возможности съездить в отпуск или сходить в ресторан. Хорошо, если ежемесячные выплаты не превышают 40% доходов. Так, если вы зарабатываете 100 тысяч рублей, на жизнь будет оставаться 60 тысяч. Стоит учесть, что расходы в будущем могут вырасти — например, если вы планируете пополнение в семье.
2. Вы понимаете, какое жильё вам нужно
О собственной квартире мечтают 56% россиян в возрасте 18–25 лет. При этом спор «снимать или покупать» такой же вечный и неразрешимый, как «быть или не быть».
В съёмном жилье арендодатель может заявиться в гости в неподходящий момент, поднять ежемесячную плату или даже попросить съехать. При покупке недвижимости риск возникновения подобных инцидентов сводится к нулю. Можно приглашать гостей и делать ремонт на свой вкус, не согласовывая каждый шаг с собственником.
Но кажется, что снимать квартиру дешевле, чем купить её в кредит. Это не всегда так. Например, если брать ипотеку на 20 лет, ежемесячный платёж может оказаться меньше, чем при аренде жилья.
Решиться на покупку может мешать страх, что через год-два вы разочаруетесь в приобретённой квартире, а бежать уже некуда — ипотека оформлена. На самом деле всё проще, чем кажется. Во-первых, продать квартиру в залоге так же легко, как и без него — в большинстве банков это отработанный процесс.
Во-вторых, не принимайте решение о покупке на эмоциях. Составьте список критериев, которым должна отвечать будущая квартира. Подумайте, в каком районе хотите жить, в новостройке или в доме с историей. Например, квартира на первом этаже может стоить дешевле, но не всем комфортно от мысли, что прохожие могут заглядывать в окно. А если в семье подрастают дети, не обойтись без детского сада и школы недалеко от дома.
Искать подходящее жильё можно и после одобрения кредита. В Райффайзенбанке, например, ипотечное предложение действует в течение трёх месяцев — за это время точно получится найти квартиру мечты. Тем более что банк предлагает решение квартирного вопроса на все случаи жизни: можно оформить ипотеку на покупку недвижимости в новостройке и на вторичном рынке или рефинансировать уже имеющийся кредит.
3. У вас есть деньги на первоначальный взнос
Первоначальный взнос — это сумма, которую покупатель сразу передаёт продавцу жилья. Кроме того, нужно будет оплатить дополнительные расходы: оценку недвижимости, страхование, регистрацию сделки, услуги риелторов и ипотечных брокеров.
Обычно первоначальный взнос составляет от 15% от стоимости недвижимости. Косвенно он подтверждает платёжеспособность клиента перед банком. Чем выше первоначальный взнос, тем дешевле окажется кредит: большой первоначальный взнос даёт возможность получить более выгодную ставку и позволяет избежать переплаты по процентам. Некоторые банки готовы выдать заём с минимальным первоначальным взносом, но условия будут менее привлекательными. Например, банк может максимально повысить ставку по ипотеке.
Чтобы собрать деньги на первоначальный взнос, можно открыть накопительный счёт и перечислять туда часть доходов. Некоторые люди хранят наличные дома, но это не лучшая финансовая стратегия — инфляции подвержены даже твёрдые валюты. А на накопительном счёте деньги можно хранить под процент: так получится хотя бы частично сократить влияние инфляции на ваши сбережения. От вклада счёт отличает отсутствие конкретного срока размещения, то есть деньги вы можете снять в любой момент.
4. На рынке подходящая ситуация
Сейчас, например, средневзвешенная ставка по ипотеке ниже, чем пару лет назад. Правда, затягивать с покупкой не стоит: к концу года рост цен на первичном рынке недвижимости в Москве может составить 6–8%. Эти тенденции можно принимать к сведению, но важно учитывать, что происходит в вашей жизни.
Абсолютно безоблачных времён для покупки жилья не бывает — всегда что-то может пойти не так. Если вам нужна квартира и есть деньги на первоначальный взнос, стоит рассмотреть вариант ипотеки. Ловить удачный момент можно долго, а за это время инфляция успеет съесть часть накоплений.
К тому же, вне зависимости от того, что происходит на рынке, можно вернуть часть денег, потраченных на покупку квартиры, с помощью налогового вычета. Право получить его есть у россиян, которые имеют официальный доход и платят налог на доходы физических лиц. Вычет оформляют на расходы на приобретение жилья и на выплаченные проценты по ипотеке. Для основного вычета максимальная сумма, с которой можно вернуть налог, составляет 2 миллиона рублей. От неё отсчитывают 13% НДФЛ — получается 260 тысяч. Лимит на проценты — 3 миллиона рублей, а размер вычета составляет 390 тысяч. В итоге набегает немаленькая сумма — 650 тысяч рублей.
Вернуть сразу весь вычет получится, если его размер не превышает сумму подоходного налога, уплаченного за год, В противном случае можно обращаться за очередной порцией вычета ежегодно, пока не получите его полностью, и тратить деньги, например, на ремонт в новой квартире.
5. Вы мечтаете о пополнении в семье
Родителям и детям нужно личное пространство. Обустроить его можно и в однушке, но лучше, если у ребёнка будет отдельная комната.
У семей с детьми есть возможность покрыть часть первоначального взноса с помощью материнского капитала. За рождение первого ребёнка можно получить 483 тысячи рублей, второго — ещё 155 тысяч. Выплата для семей с двумя и более детьми, если ранее у родителей не было права на материнский капитал, составляет 639 тысяч рублей.
С июля 2021 года в России расширили программу льготной ипотеки для семей с детьми. Теперь в ней могут участвовать семьи с одним ребёнком, родившимся после 1 января 2018 года. Программа распространяется и на усыновлённых детей, которые родились в этот период.
Райффайзенбанк предлагает семьям c детьми льготную ставку 5,49% на весь период кредитования. Доступно оформление ипотеки с материнским капиталом или под залог имеющегося жилья. Семьи, которые получили ипотеку раньше, могут рефинансировать её по новым условиям. Такая возможность есть и у заёмщиков, которые уже рефинансировали ипотечные кредиты в других банках.
6. Вы знаете, что делать при финансовых сложностях
От трудных времён не застрахован никто, а платить по ипотеке нужно каждый месяц. Поэтому важно иметь денежную подушку безопасности. Отложенной суммы должно хватить минимум на три месяца жизни, прежде чем вы вернётесь в привычный режим.
Не стоит также пренебрегать страховкой. При длительной болезни страховая компания компенсирует платежи за период, который человек провёл на больничном, а при полной потере трудоспособности или смерти может внести весь остаток по ипотеке. По закону страховка жизни и здоровья не обязательна, но отказ от неё способен привести к увеличению процентной ставки.
Кроме того, в России работает закон об ипотечных каникулах, который разрешает до полугода не платить кредит или снизить выплаты в трудных жизненных обстоятельствах — например, при потере работы. Важно учитывать, что ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз за весь срок кредитования. Поэтому применять эту возможность нужно аккуратно.
7. Вы ищете возможность сэкономить
Иногда застройщики предлагают скидки и специальные предложения. У каждой компании своя политика продаж, но в целом можно выделить минимальные цены на старте продаж (со временем они повышаются), сезонные скидки и индивидуальные бонусы. Например, вам могут сделать скидку на машино-место, если вы покупаете его одновременно с квартирой.
Купить квартиру в новостройке можно на этапе котлована или наполовину достроенного дома — скорее всего, цены будут ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию. Но такой вариант не всем по душе: мало ли, вдруг застройщик окажется ненадёжным и затянет сдачу объекта. Чтобы подстраховаться, можно открыть счёт эскроу. Договор о создании такого счёта заключается между покупателем, продавцом и банком. Покупатель вносит деньги, и они хранятся в банке до тех пор, пока продавец не выполнит условия договора — например, введёт дом в эксплуатацию.
Ипотеку тоже можно оформить с использованием этого инструмента. Банк переводит средства на счёт эскроу после одобрения заявки на выдачу кредита, и они остаются там до завершения строительства. Одновременно открывается отдельный кредитный счёт, на который заёмщик перечисляет ежемесячные платежи по ипотеке.
